为规范房地产开发项目土地增值税整理治理，，，提高土地增值税整理政策简直定性，，，国家税务总局青岛市税务局制订了《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税整理治理步伐》，，，现予以宣布。。。。
通告解读
《国家税务总局青岛市税务局关于宣布继续执行的税收规范性文件目录的通告》（国家税务总局青岛市税务局通告2018年第1号）中的《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”治理步伐>若干问题的通告》（青岛市地方税务局通告2018年第4号，，，以下简称“2018年第4号通告”）于2022年9月20日到期，，，为规范房地产开发项目土地增值税整理治理，，，提高土地增值税整理政策简直定性，，，国家税务总局青岛市税务局制订了《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税整理治理步伐》（以下简称《治理步伐》）。。。。现解读如下：
一、《治理步伐》的主要内容有哪些 ？？
凭证财务部和国家税务总局有关土地增值税的政谋划定，，，《治理步伐》包括土地增值税整理条件、整理受理和审核、整理收入、扣除项目、后续治理、中介机构治理等内容，，，对整理单位分期、地下车库（位）整天职摊、可直接计入受益工具的本钱等问题举行了明确。。。。
二、整理单位和整理单位分期是怎样划定的 ？？
2018年第4号通告划定，，，整理单位原则上以政府妄想部分揭晓的《建设用地妄想允许证》确认的项目来确定，，，关于不属于“同期妄想、同期施工、同期交付”的房地产项目，，，应分期举行整理。。。。由于房地产项目开发形式多样，，，以上标准在实践中有时会泛起执行难题的问题。。。。
为解决以上问题，，，《治理步伐》第六条划定，，，土地增值税整理单位原则上以政府妄想部分揭晓的《建设用地妄想允许证》确认的项目来确定； ；；；；关于多个《建设用地妄想允许证》合并体例《建设工程妄想允许证》的，，，房地产开发企业可按《建设工程妄想允许证》确认的建设项目确定整理单位。。。。
凭证上述原则确定的整理单位自取得的第一个《修建工程施工允许证》之日起凌驾5年未所有完工的，，，原则上应凭证已完工验收修建工程确定整理单位举行整理。。。。
举例说明：某房地产开发项目立项后，，，2017年6月1日取得一个《建设用地妄想允许证》，，，分三期开发，，，2017年8月1日取得第一个《修建工程施工允许证》。。。。2022年7月30日，，，一、二期已完工，，，第三期处于施工阶段，，，应凭证该《建设用地妄想允许证》确认的项目一、二期作为一个整理单位举行整理。。。。
三、完工和完工验收怎样确定 ？？
《治理步伐》第六条和第九条所称完工和完工验收，，，是指除土地开发外，，，其开发产品切合下列条件之一：
(一)开发产品完工证实质料已报房地产治理部分备案;
(二)开发产品已最先投入使用(包括交付购置方);
(三)开发产品已取得初始产权证实。。。。
四、总修建面积和可售修建面积怎样确定 ？？
《治理步伐》第二十三条、二十七条的总修建面积是指地上修建面积与地下修建面积之和。。。。修建面积以政府妄想部分的批复文件为准，，，关于项目最终测绘面积与政府妄想部分批复文件不相符的，，，经妄想等政府部分确认后，，，以测绘面积为准。。。。
《治理步伐》第九条、第二十三条、第二十九所称的可售修建面积是指纳入整理规模的修建面积。。。。
可售修建面积=总修建面积-产权属于全体业主的公共配套设施修建面积-已移交的公共配套设施修建面积-地下人防工程修建面积
五、提供的整理资料有哪些转变 ？？
为优化营商情形，，，减轻纳税人肩负，，，《治理步伐》第十一条将整理土地增值税时提供的纸质资料由原划定的23项镌汰为10项，，，镌汰纸质资料改为提供电子资料，，，纸质资料留存备查。。。。
六、转让地下车库（位），，，怎样划分整理类型 ？？
《治理步伐》第七条、第二十三条明确了转让无产权的地下车库（位）凭证其他类型房地产核算增值额。。。。《治理步伐》第十六条明确了房地产开发企业处置惩罚使用地下人防工程制作的车库（位）等设施取得的收入，，，不计入土地增值税收入。。。。
七、房地产开发企业用制作的房地产安顿回迁户的，，，安顿用房怎样确认收入 ？？
《治理步伐》第十七条划定，，，房地产开发企业用制作的房地产安顿回迁户的，，，安顿用房视同销售处置惩罚。。。。由于拆迁安顿形式多样，，，对凭证第十七条第（一）款和第（二）款要领确定视同销售价钱有难题的，，，可参照该项目按钱币赔偿方法盘算的赔偿价款加上向被拆迁人现实收取的价款盘算收入。。。。
八、对建设用地界线线外支出怎样扣除 ？？
为规范建设用地界线线外支出扣除问题，，，《治理步伐》第二十二条划定，，，房地产开发企业为取得国有土地使用权，，，凭证县（市、区） 级以上政府部分要求，，，在项目建设用地界线线外建设安顿房项目、公共效劳设施爆发的拆迁赔偿和工程支出，，，凡在土地招拍挂通告或者国有土地使用权出让条约（协议）中明确约定的，，，计入取得土地使用权所支付的金额，，，准予扣除。。。。
九、工程监理费是否可以扣除 ？？
《治理步伐》第二十三条的开发间接费包括建设历程中现实爆发并支付的工程监理费。。。。
十、可直接计入受益工具的本钱有哪些 ？？
思量到统一整理单位中，，，保存包管性住房、地下设施等可以单独确定土地本钱的情形，，，《治理步伐》第二十九条明确了以下扣除项目可直接计入受益工具：能够提供自力的土地出让条约、划拨协议； ；；；；统一土地出让条约明确差别类型房地产的土地出让金； ；；；；单独签署装修条约、单独结算、有明确受益工具的室内装修用度。。。。
十一、尾盘申报单位扣除项目金额怎样盘算 ？？
《治理步伐》第三十三条划定的单位扣除项目金额=扣除项目总金额（不含与转让房地产有关的税金）÷可售修建面积。。。。
十二、在什么情形下对土地增值税整理审核效果举行调解 ？？
《治理步伐》第三十五条划定，，，切合划定情形之一的，，，房地产开发企业可在收到整理审核结论之日起三年内，，，申请调解土地增值税整理审核效果。。。。
《治理步伐》第三十六条划定，，，主管税务机关出具整理审核结论后，，，如税务机关、审计、财务等政府部分发明开发企业少计收入或多计扣除项目金额导致少缴应纳税款的，，，主管税务机关应当调解原整理审核结论。。。。
十三、哪些房地产开发项目可以适用原整理划定举行土地增值税整理 ？？
《治理步伐》第四十二条划定，，，本步伐自2022年9月21日起施行。。。。本步伐下发之日起，，，主管税务机关受理整理申报资料的房地产项目，，，应凭证本步伐执行。。。。对本步伐下发之日前，，，主管税务机关已受理整理申报资料，，，2022年9月21日前未出具整理审核结论的房地产开发项目，，，可按原整理划定执行，，，也可凭证本步伐执行。。。。
主管税务机关受理整理申报资料是指主管税务机关按划定受理土地增值税整理申报资料，，，并出具整理受理通知书。。。。
点击文末“阅读原文”审查通告全文，，，或在公众号后台回复要害词“青岛土增整理治理步伐”下载文件。。。。
泉源：国家税务总局山东省青岛市税务局
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